Logements en propriété

Après une courte pause en 2016/2017, les prix des logements de propriété reprennent le chemin de la hausse. Les taux d’intérêt bas ainsi qu’une baisse de l’activité de construction ont favorisé ce segment.

Au niveau de la demande, les experts du Credit Suisse constatent que de nombreux ménages n’arrivent pas à accéder à la propriété vu leurs faibles revenus. En effet, un ménage disposant d’un revenu moyen aurait théoriquement dû débourser 38,4% de ce revenu pour un logement en propriété neuf en 2017. Mais cette situation diffère en fonction de la région dans laquelle un acheteur voudrait acquérir un bien.

Au niveau de l’offre, les experts constatent que le parc immobilier est dominé par les maisons individuelles mais que les appartements gagnent du terrain. Les appartements achevés après 2001 représentent 34,7% du parc total, contre 16,6% pour les maisons individuelles construites durant la même période. L’activité de construction devrait ralentir en 2018 et le segment des appartements devrait être le plus affecté.

Les incertitudes liées à l’ampleur du développement des objets en construction ou mis sur le marché sont élevées. Achats comme résidence principale ou comme objet de location (rendement) sont difficiles à appréhender. Mais, quoiqu’il en soit, les prix du logement en propriété semblent repartir à la hausse.

Logements locatifs

Si la tendance des prix des logements privés redevient positive ce n’est pas le cas de celle des logements locatifs. Les taux de vacance sont à la hausse et la reprise économique va ralentir cette progression mais non pas la stopper.

L’immigration nette a diminué en 2017 comme ce fut le cas les trois années précédentes. Ce facteur ne sera pas déterminant en 2018 et affectera particulièrement les régions situées en dehors des grands centres.

Les déséquilibres entre l’offre et la demande affecteront évidemment le marché de la location. Les vacances ne concerneront plus seulement le parc existant mais vont s’étendre aussi dans le segment des logements neufs. Le pouvoir des bailleurs en dehors des centres aura tendance à s’étioler et même le recours à un marketing soutenu et à des incitatifs ne suffiront plus à inverser cette tendance.

Immobilier de bureau

Une amélioration de l’état de l’économie profite à ce segment même si la commercialisation des surfaces de bureaux reste complexe. La mutation des différents secteurs de l’économie suisse est en marche. Par exemple, le secteur financier a été fortement affecté par les réductions d’emplois alors que celui de la technologie a vécu une situation inverse. Nous voyons aussi que le rôle de l’état prend de plus en plus d’ampleur dans ce marché.

Les analystes du Credit Suisse tablent sur une «tertiarisation» du secteur secondaire comme un des principaux relais de croissance dans ce segment. Dans un élan de «pensée politiquement correcte» ces spécialistes relèvent l’apport positif de la participation accrue des femmes et des seniors à l’activité économique.

Les résultats sur ce marché sont des signes «d’une timide détente». Stabilisation de l’offre et une durée moyenne plus courte de commercialisation des surfaces de bureaux sont donc des facteurs encourageants.

Source: Credit Suisse

Surfaces de vente

L’impact du développement du commerce en ligne est loin d’être terminé. Les exemples américains et chinois présagent d’une poursuite de l’augmentation du nombre de faillites. De plus, l’abandon du taux plancher Euro/CHF a eu un effet néfaste sur le commerce de détail en Suisse.

 

Le secteur de la distribution doit trouver un second souffle et les nouveaux locaux commerciaux peinent à trouver des locataires. Il faudra certainement réinventer un modèle d’affaires performant pour que la tendance générale s’inverse.

Source: Credit Suisse

Placements immobiliers

Même si les revenus locatifs baissent, les investisseurs en placements directs ont tout de même réalisé des gains en 2017. L’indice SWX IAZI Investment Real Estate qui se base, en autre, sur les prix de transactions fait état d’un rendement total de 8.8%. Même topo pour les investisseurs en placements immobiliers indirects via des actions immobilières ou des fonds immobiliers. Les actions ont délivré une performance de 10.1% en moyenne alors que les fonds affichent un gain de 6.6%. En termes de taux de vacance dont l’implication se ressent sur le rendement de l’investissement, nous voyons que le secteur résidentiel se comporte mieux que celui commercial.

Les perspectives ne seront pas roses en 2018, surtout si les taux d’intérêt venaient à monter. Les chiffres publiés par les caisses de pension faisant état des différentes classes d’actifs montrent, en janvier, une performance négative du secteur immobilier.

 

L’article Marché immobilier suisse: la pierre s’effrite-t-elle? est apparu en premier sur investir.ch.