Par Georg Wunderlin, Responsable mondial des Actifs privés

Immobilier européen

Mark Callender, Responsable de la recherche immobilière

Le développement de vaccins efficaces laisse espérer que l’épidémie de Covid-19 sera maîtrisée d’ici la mi 2021. Il serait toutefois erroné de supposer que les marchés immobiliers européens retrouveront simplement leur niveau du début de cette année.

Inévitablement, la pandémie a touché gravement les grandes métropoles comme New York, Londres et Paris, ce qui a fait craindre un recul de l’urbanisation. Dans les années 1920, après la grippe espagnole, certaines personnes ont quitté la ville pour s’installer à la campagne. Toutefois, elles ont rapidement été remplacées par d’autres qui ont migré vers les villes. Nous pensons que cela pourrait se reproduire, en particulier si les logements deviennent plus abordables.

Les villes conserveront leurs avantages en termes de liaisons de transport, d’universités et d’hôpitaux de premier plan, et d’activités culturelles et de loisirs. Elles devraient donc continuer d’attirer des personnes hautement qualifiées et des entreprises qui gagnent à être regroupées (p.ex. dans la finance, l’informatique, les services professionnels).

L’épidémie de Covid-19 a clairement accéléré la croissance du commerce en ligne et la perturbation de la chaîne d’approvisionnement fait que les fabricants et les détaillants devraient stocker davantage de produits essentiels. Cette année les locations d’entrepôts devraient atteindre des niveaux quasi-record en Europe, avec environ 25 millions de mètres carrés. Toutefois, nous anticipons également une vague d’insolvabilité chez les détaillants, une nouvelle hausse de 3 à 5% des taux de vacance et une baisse de 10 à 15% des loyers dans la distribution non alimentaire. À notre avis, cette divergence va se poursuivre pendant encore plusieurs années. Sachant que pour l’investissement immobilier logistique, les taux de rendement prime en Europe sont tombés à 3,5-4,25%, la question essentielle pour les investisseurs est de savoir à quel point les anticipations de croissance des loyers d’entrepôts sont trop optimistes.

L’impact de la Covid-19 sur la demande future de bureaux est plus ambigu. D’un côté, la pandémie a déstigmatisé le télétravail et les salariés apprécient la flexibilité. Les entreprises peuvent économiser de l’argent en réduisant leurs espaces de bureau.

D’un autre côté, les employeurs devront conserver des espaces importants si la plupart des collaborateurs choisissent de travailler au bureau trois ou quatre jours par semaine. On craint également que le télétravail inhibe l’innovation et la formation et nuise à la productivité à moyen terme. Les loyers des bureaux devraient baisser d’environ 5% dans la plupart des villes européennes au cours des 18 prochains mois. Toutefois, nous anticipons une reprise de la demande de bureaux de qualité dans les centres-villes et à proximité des universités à partir de 2022. Nous sommes plus prudents vis-à-vis des espaces destinés aux services administratifs, pour lesquels la demande devrait être mise à mal par les nouvelles technologies.

Enfin, nous pensons que l’une des leçons les plus importantes de l’épidémie de Covid-19 est que les investisseurs immobiliers doivent pleinement comprendre que tout l’immobilier est «opérationnel». Se reposer sur des contrats de location (à long terme) dans le cadre desquels la relation propriétaire-locataire ne va pas au-delà de la facture trimestrielle est une vision réductrice.

Il est devenu évident dans tous les secteurs que lorsque l’activité d’un locataire change, ou qu’un marché devient structurellement peu performant, le problème ne concerne pas seulement celui qui paie le loyer. La compréhension de ce risque opérationnel inhérent devrait permettre aux investisseurs d’être mieux positionnés pour les performances futures. Les investisseurs ayant une compréhension profonde de l’activité de leurs clients peuvent finir par générer de meilleurs résultats pour toutes les parties, que ce soit dans le segment hôtelier, commercial, de bureaux, résidentiel ou logistique. Les investisseurs qui adoptent cette approche d’« hospitalité » dans tous les secteurs devraient être les premiers à bénéficier de la reprise.

Infrastructure

Jerome Neyroud, responsable des investissements, dette d’infrastructure

L’épidémie de Covid-19 a amplifié et accéléré les thèmes clés des dernières années, notamment la décarbonation, la transition numérique et un environnement de taux nuls, qui ont soutenu les investissements en infrastructures. L’engagement dans la transition vers une économie décarbonée et une approche d’investissement plus globale en matière d’ESG sont devenues incontournables.

Le financement d’infrastructures jouera un rôle important dans les nouveaux investissements dans les énergies renouvelables et la mobilité électrique (p.ex. les bornes de recharge des véhicules électriques). Plus encore, le financement d’infrastructures a un rôle clé à jouer dans l’amélioration des infrastructures existantes ainsi que dans la création de réseaux plus efficaces et plus intelligents, et d’infrastructures numériques adaptées aux besoins.

La crise sanitaire a fait ressortir l’importance des investissements dans les infrastructures numériques, d’autant plus si le télétravail devient la norme dans l’après-Covid. Les infrastructures numériques sont désormais plus que des accessoires, elles sont devenues aussi essentielles que l’eau ou l’électricité pour la vie quotidienne de chacun.

La numérisation et la «virtualisation» de l’économie ont également un impact sur nos déplacements. Les infrastructures aéroportuaires ont été touchées par la crise liée au coronavirus. Elles ont toutefois moins souffert que les autres acteurs de la chaîne de valeur (lignes aériennes, prestataires de services aéroportuaires, entreprises de restauration, agences de voyages).

Les infrastructures, dont la durée d’investissement est d’environ 20 ans, peuvent mieux supporter les chocs que des entreprises qui ont des cycles de 5 ans, qui pourraient ne pas survivre aux perturbations du Covid-19. Une autre conséquence de la crise de la Covid-19 est l’explosion de la dette, avec des taux sans risque proches de zéro, voire négatifs. En 2021, nous pensons que l’investissement d’infrastructure (dette senior, dette junior ou actions) continuera d’offrir des flux de trésorerie attractifs, prévisibles et réguliers aux investisseurs en quête de rendement.

Titres issus de la titrisation des risques d’assurance (ILS)

Stephan Ruoff, responsable ILS

Pour la plupart des gens, 2020 sera l’année de la Covid-19. Toutefois, pour ceux qui opèrent dans le domaine du transfert des risques d’assurance – comme notre équipe ILS – ce fut aussi une année marquée par un nombre record de tempêtes nommées dans l’Atlantique, un grand nombre de feux de forêt, des tempêtes convectives sévères aux États-Unis et des typhons en Asie.

Les sinistres liés au coronavirus ont eu un impact sur les ILS, notamment ceux concernant les risques d’interruption de l’activité et de mortalité. Toutefois, l’impact a été globalement limité. Les ILS sont restés, comme prévu, largement insensibles à la pandémie. En effet, malgré le très grand nombre de catastrophes naturelles, la classe d’actifs s’est globalement bien comportée jusqu’à présent et ses performances sont conformes aux attentes. En effet, malgré le nombre élevé de tempêtes dans l’Atlantique qui ont frappé les États-Unis, aucune n’a touché terre dans des zones très peuplées.

Les perspectives 2021 sont positives pour les ILS. Tous les marchés de la réassurance dans le monde subissent des corrections fondamentales qui devraient se poursuivre en 2021 et au-delà. Ces dernières années ont été marquées par une fréquence exceptionnellement élevée de catastrophes naturelles, le record historique de pertes étant enregistré en 2017. En conséquence, pour certains réassureurs et gestionnaires d’ILS, les provisions n’étaient pas suffisantes pour couvrir les pertes. Cela s’est répercuté sur 2018.
Les causes profondes de l’augmentation prolongée des pertes est la modélisation inadéquate des expositions aux aléas les plus influencés par le changement climatique. Cela a entraîné une tendance à l’amélioration des conditions tarifaires. Le secteur a pris les devants pour résoudre ces problèmes en révisant les conditions et les structures. Les tarifs d’assurance ont augmenté dès le début de l’année 2020 et ont poursuivi leur progression, les effets de la pandémie de Covid-19 venant s’ajouter et limiter la disponibilité du capital.

L’affaiblissement des bilans, du fait de l’insuffisance des provisions pour sinistres, et la diminution des revenus d’investissement des compagnies d’assurance et de réassurance résultant de la faiblesse persistante des taux d’intérêt, ont conduit les agences de notation à émettre une opinion négative sur les perspectives du secteur. La pression sur les assureurs pour améliorer leurs performances en est d’autant plus forte. Compte tenu des importantes mesures prises, du nouvel afflux de capitaux et de l’amélioration des conditions de souscription, nous pensons que les ILS vont atteindre les niveaux de rendement les plus attractifs depuis près d’une décennie.

 

Retrouvez ici le premier volet des perspectives 2021 des actifs non cotés

 

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