Après une série d‘interviews de professionnels de l’immobilier en Australie ainsi que notre infographie qui compare le marché immobilier en France et en Australie, on vous propose un partage d’expérience d’un français qui vit à Sydney en Australie et qui nous livre son expérience de l’immobilier localement. Ca donne une vision intéressant d’un particulier cette fois-ci et non d’un professionnel.

Lionel LATHAM : Bonjour Bertrand. Depuis quand habitez-vous en Australie ?

Bertrand RAOULT: Bonjour Lionel. Cela va faire 8 ans, je suis arrivé en 2006.

Lionel LATHAM : Ça fait déjà quelque temps alors ! Quelle vision avez-vous sur l’immobilier en Australie ? Trouvez-vous qu’il se rapproche de celui en France ?

Bertrand RAOULT: Non les pratiques immobilières ici sont très différentes de celles que l’on peut trouver en France. Par exemple, les australiens ont souvent recours à la vente aux enchères, j’ai lu récemment ces chiffres dans la presse :
– 20% de transactions via la vente aux enchères à Sydney
– 30% de transactions via la vente aux enchères à Melbourne
Mais mon expérience personnelle, dans le quartier qui m’intéresse, montrerai plutôt 90% de vente via enchères.

Lionel LATHAM : En effet en France la vente de biens immobiliers aux enchères est encore très rare, ce sont les notaires qui s’en occupent principalement.
Selon vous quelle est la part de transaction via un agent immobilier ?

Bertrand RAOULT: 100% ! Je n’ai encore jamais vu de transactions faites par des particuliers. Ça doit exister mais c’est anecdotique.

Lionel LATHAM : J’ai interviewé un agent immobilier de l’agence Cunninghams Property de Sydney, qui m’a confirmé que la très grande majorité des transactions s’effectuaient via un agent, 98% ce qui confirme ce que vous dites.

Bertrand RAOULT: Sûrement c’est pour ça que je n’en ai jamais entendu parlé !

Lionel LATHAM : Comment est le marché en ce moment et avez-vous un projet ?

Bertrand RAOULT: depuis début 2014 les prix à Sydney ont augmenté de 16%. En terme de rapport coût logement / revenu, cela place l’Australie en 3ème position au-dessus des États-Unis et de la Grande Bretagne. Le marché avait bien baissé en 2008, on retrouve ou dépasse le niveau de 2008 en ce moment. Je suis justement en recherche d’une acquisition et le marché est clairement en faveur des vendeurs (seller’s market).

Lionel LATHAM : Quelle est l’image de l’agent immobilier en Australie sachant qu’en France elle n’est pas très bonne … ?

Bertrand RAOULT: Là, je crois qu’il y a une différence culturelle importante, notamment sur le rapport à l’argent. Regardez, lorsque l’immobilier est en hausse en France, cela est mal perçu car cela veut dire un accès au logement compliqué et un mouvement spéculatif. En Australie au contraire, c’est vu comme quelque chose de très positif, car cela fait fructifier un investissement. Cette hausse du marché est attribuée en partie aux agents qui contribuent à faire grimper les prix, donc leur image est plutôt positive en ce sens. Les agents sont très professionnels pour la négociation et le suivi contractuel de la vente, par contre en ce moment avec le marché qui est dynamique ils ne font pas beaucoup d’effort pour s’informer dans le détail sur les biens dont ils gèrent la vente.

Lionel LATHAM : Ah oui en effet, nous n’avons pas la même perception des choses.
J’ai une autre question, concernant les mandats, il existe tout comme chez nous des mandats exclusifs et simples ou le système est aussi différent ?

Bertrand RAOULT: Ici la quasi-totalité des ventes sont dans les mains d’un agent unique à ma connaissance. On parle de “private treaty” lorsqu’une vente se fait entre particuliers via un agent ou d’une “auction” lorsqu’il s’agit d’une vente aux enchères. Si un bien n’est pas vendu au bout de 6 semaines, les propriétaires ont tout à fait droit de changer d’agence.

Lionel LATHAM : Concernant les commissions des agents ? L’agent immobilier Georgi Coward Bates de l’agence Cunninghams Property m’avait parlé d’une commission entre 2,3%, vous confirmez ?

Bertrand RAOULT: Je n’ai pas d’information la dessus n’ayant jamais été vendeur moi-même. Par contre ici il y a des agents côté vendeur mais aussi côté acheteur. Les agents côté acheteur prennent un flat fee avec des tranches dégressives selon le prix du bien.

Lionel LATHAM : D’accord et le délai moyen d’une vente est de combien de temps à peu près ?

Bertrand RAOULT: D’après ce que j’observe depuis que je recherche à acheter, je dirais en moyenne qu’un bien immobilier se vend entre 4 et 5 semaines pour les ventes aux enchères.

Lionel LATHAM : Pouvez-vous nous en dire un peu plus sur les ventes aux enchères ?

Bertrand RAOULT: Oui bien sûr ! Pour commencer, il y a un “price guide” qui correspond au prix de mise en vente. Il n’est généralement pas public, il faut le demander à l’agent et il est généralement sous-évalué de 10% à 15% de la valeur du bien en vente.
Ensuite il y a un prix de réserve qui est le prix auquel le propriétaire et l’agent se sont mis d’accord pour acter d’une vente. Lui aussi n’est pas public. Les acheteurs peuvent faire des offres avant l’auction mais vu qu’on est dans un marché de vendeurs, il est assez rare en ce moment qu’elles soient acceptées. Je viens d’apprendre qu’une start-up venait de mettre au point une nouvelle application. C’est un algorithme qui permet d’évaluer un bien potentiel d’une propriété, ça aidera à se faire une idée de l’enchère maximum si on souhaite rester autour du prix de marché.

Lionel LATHAM : D’accord, et qui s’occupe de ces ventes aux enchères ? L’agence immobilière Cunninghams avait des agents immobiliers spécialement formés pour remplir ces missions.

Bertrand RAOULT: Peut-être mais dans ce que j’ai pu voir, pour moi il s’agit de deux métiers bien séparés, il y a d’un côté les agents immobiliers et de l’autre les commissaires-priseurs. Après rien ne vous empêche d’être formé pour faire ces deux métiers, mais en général ils sont bien distincts.

Lionel LATHAM : En dehors des ventes aux enchères, il y a des ventes à prix fixe ?

Bertrand RAOULT: Oui mais un acheteur peut toujours renchérir sur le prix de vente et c’est assez courant d’ailleurs.

Lionel LATHAM : Très intéressant et différent en France où la surenchère au-delà du prix de vente est interdite. Sinon j’ai remarqué que les annonces immobilières étaient géolocalisée, ce qui n’est pas le cas en France.

Bertrand RAOULT: Oui tout à fait. Ici les personnes recherchent surtout leurs biens par code postal ou par quartier donc pouvoir localiser un bien est très important pour eux.
Les agences mettent donc à disposition des cartes interactives (c’est la meilleure façon de trouver un bien). Téléchargez l’application de l’agence “Domaine”, vous allez voir elle est extrêmement bien faite !

Lionel LATHAM : Oui je vais allez y jeter un petit coup d’oeil merci. Et les visites, elles se font toujours en groupe (open house) ?

Bertrand RAOULT: Les visites se font pratiquement toujours en groupe, sauf pour les contres visite que vous pouvez faire tout seul. Pour assister à une open house, vous consultez les horaires de visites sur le site de l’agent ou sur Domaine. Cela se déroule la grande majorité du temps le jeudi et/ou le samedi matin et ça dure à peu près 30 à 40 mins. L’agent fait une présentation à tout le monde et distribue des plaquettes.

Lionel LATHAM : Ah d’accord, intéressant.

Bertrand RAOULT: Il faut d’abord s’inscrire en arrivant, ce qui permet à l’agent de prendre les coordonnées des clients afin de se renseigner sur leur projet futur à savoir si leur bien est à vendre, si quelqu’un s’occupe de la vente…etc. C’est un bon moyen de prospection.

Lionel LATHAM : En effet, c’est bien trouvé ! Et lorsque vous êtes à une open house, cela se passe comment ? Vous pouvez demander d’avantage de renseignement à l’agent qui s’occupe du dossier ?

Bertrand RAOULT: Oui mais l’agent restera généralement très vague lors de ses réponses. Il sait que la maison va se vendre donc il n’en dit pas plus. C’est pour cela que les clients intéressés font appel à un expert pour regarder si la maison est en bon état. Les frais de 500$ (355€) sont à sa charge donc si le client perd la vente et renouvelle ça pour un autre bien, ça commence à coûter cher rapidement.

Lionel LATHAM : Ah oui quand même ! En France on a l’avantage d’avoir des diagnostics obligatoires à la charge du vendeur. Donc selon vous les agents immobiliers en Australie sont des professionnels dans la gestion de base de données et dans les contrats mais n’ont pas une très bonne connaissance des biens ?

Bertrand RAOULT: Je ne souhaite pas généraliser, mais effectivement, lors d’une visite, ils laissent les acheteurs potentiels se faire leur opinion, et n’ont pas très souvent de réponse à des questions ‘pointues’.

Lionel LATHAM : D’accord, c’est bon à savoir. Concernant le home staging, il me semble que vous y avez beaucoup plus recours qu’en France ?

Bertrand RAOULT: Oui, le home staging là-bas est très important. Les propriétaires refont la peinture si nécessaire, ajoutent des meubles si le bien a déjà été vidé, refont la cuisine…etc. C’est un investissement important mais nécessaire si l’on souhaite vendre et faire monter le prix de son bien.

Lionel LATHAM : Oui je vois ça. Revenons aux annonces immobilières… Les photos sont-elles prises par des professionnels ?

Bertrand RAOULT: Cela dépend du package choisi mais la grande majorité du temps oui bien sûr.

Lionel LATHAM : D’accord, parce qu’en France ce sont les agents immobiliers qui prennent les photos.

Bertrand RAOULT: Non ça reste quand même des photos prises par des professionnels en Australie.

Lionel LATHAM : Très bien, et les vidéos ? Quelle place ont-elles sur le marché de l’immobilier ?

Bertrand RAOULT: Je dirais que les vidéos commencent à arriver. Auparavant il y avait beaucoup de 360°, ce qui n’est plus le cas à présent. La photo reste le moyen le plus utilisé pour présenter un bien.

Lionel LATHAM : Quel est le “ledear” des sites immobiliers en Australie tel que “Se Loger” en France ?

Bertrand RAOULT: Le leader c’est le site immobilier “Domain”. Ils ont un investissement dans la publicité très élevé d’ailleurs. Je sais qu’il y a un collectif d’agents qui aimeraient créer une alternative car les frais de diffusion d’annonces sont très élevés.

Lionel LATHAM : Ah, et “Realestate” est pas mal utilisé aussi ?

Bertrand RAOULT: Le site “Realestate” appartient à Domain à ma connaissance.

Lionel LATHAM : Ah ! Je ne le savais pas ça. Une dernière question ! Selon vous quel est l’outil le plus utilisé pour rechercher un bien immobilier en Australie ?

Bertrand RAOULT: Pour ma part j’utilise en grande majorité les sites Internet. Après vous pouvez avoir accès aux journaux spécialisés immobiliers qui sont distribués gratuitement dans les quartiers. Le journal que je reçois est le “Wentworth courier”, il y a 80% d’annonces immobilières à l’intérieur. Il est également important de faire en sorte que les agents vous considérèrent comme un acheteur ‘ sérieux’ afin qu’ ils vous tiennent au courant des biens à venir sur le marché.

Lionel LATHAM : Très bien ! Merci d’avoir pris le temps de répondre à mes questions !

Bertrand RAOULT: Pas de soucis ! C’était avec grand plaisir ! Au revoir Lionel LATHAM !

Lionel LATHAM : Au revoir Bertrand RAOULT!

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